住居サポートの範囲
条件は多くの場合会社が定め、生活はご家族が営まれます。そのため双方を同時に見ます。一方には予算と社内承認の手続きがあり、他方には通勤と送り迎え、そして日々の言語があります。
条件整理・候補選定・内見
オフィスの所在地、学校があれば学校、そしてそのご家庭の実際の要件を基準に地域と建物を絞ります。「外国人が住みやすい街」の一覧から始めることはしません。
貸主と物件の確認
登記簿上の所有者は誰か、その住宅に既に設定されている担保は何か、署名する相手は所有者か、署名権限のある代理人かを確認します。
交渉と契約書の確認
保証金と賃料、期間、中途解約、原状回復義務、設備の取扱いを確認します。韓国語だけでなく、会社としてお読みになれる言語で整理してお渡しします。
保証金の保護が完成するまで
引渡し、外国人登録と滞在地の申告、そして契約書への確定日付までを一つの流れとして処理します。互いに無関係な三つの用事ではありません。
仮住まいと入居の引継ぎ
入国から入居までのサービスアパートメント、公共料金・インターネットの開通、そして契約終了時に意味を持つ入居時の状態記録まで含みます。
チョンセ・ウォルセ・サービスアパートメントの選び方
チョンセ（전세）は借主がまとまった額の保証金を一度に預け、月々の賃料を支払わない構造で、貸主の対価はその資金の運用です。ウォルセ（월세）は保証金を抑える代わりに毎月賃料を支払います。サービスアパートメントは住居の賃貸借ではなくサービス契約であることが多く、資金の性格も保護の性格も変わります。
| チョンセ | ウォルセ | サービスアパートメント | |
|---|---|---|---|
| 契約時の現金 | 高額の保証金を一括で預託、月額賃料なし | 保証金を抑え、月額賃料を支払う | ほとんど不要、月単位で請求 |
| 通常の負担経路 | 会社 — 返還される資産 | 分担 — 月額賃料に住宅手当 | 会社 — 費用 |
| 保証金のエクスポージャー | 高い — 全額が貸主のもとに | 中程度 | ほぼない |
| 適する場面 | 資金を寝かせられる長期赴任 | 一般的な赴任 | 着任直後の数週間、短期派遣 |
| 適用される保護 | 引渡しと住所登録が整えば住宅賃貸借保護法 | 同じ | サービス契約であることが多く、法の適用が異なりうる |
会社名義で借りられる場合、住宅賃貸借保護法が法人の借主に対抗力を認めるのは、中小企業基本法上の中小企業に該当する法人が所属職員の住居用に賃借した場合であり、その法人が選定した職員が住宅の引渡しを受け住民登録を終えた翌日から効力が生じます。
賃貸借契約の進み方
以下の順序は意図されたものです。各段階は、次の段階が必要とする資料を生み出すか、法的な起算点を開始させます。
条件整理と候補選定
予算、賃貸の構造、地域、広さ、時期、そして借主を会社とされるか個人とされるかを確定します。
内見と確認
内見と並行して所有関係と担保設定を確認します。賃貸借契約を締結しようとする人は、貸主の同意を得て確定日付付与機関に、その住宅の確定日付の付与日・賃料・保証金などの情報提供を請求できます。
交渉と契約締結
期間を定めなかった、または2年未満と定めた賃貸借はその期間を2年とみなします。ただし借主は2年未満と定めた期間が有効であると主張できます。この初期値は、後で驚く事柄ではなく交渉の段階で扱うべき項目です。
保証金の送金と引渡し
社内承認・送金経路・契約日が同じ日付で揃う必要があります。引渡しは法が定める対抗要件の一方の柱であり、書類ではなく事実の問題です。
外国人登録と滞在地の申告
90日を超える滞在であれば入国日から90日以内に外国人登録を、転入した日から15日以内に滞在地変更申告を行います。出入国管理法上この二つが住民登録と転入届に代わるため、借主の保護はここから始まります。
確定日付、そして入居
確定日付は邑・面事務所、洞住民センター、市・郡・区の出張所、地方法院およびその支院と登記所、または公証人が付与します。引渡しと住所登録によって翌日から対抗力が生じ、確定日付が加わると競売時に保証金を優先弁済される地位が生じます。
ご準備いただくもの
項目そのものは特別ではありません。難しいのは、それらを生み出す韓国側の証明がまだない時点でいくつかが先に必要になる点です。住居と登録を一つの順序として計画する理由です。
| 項目 | 保持する側 | 使用される場面 |
|---|---|---|
| 旅券と査証 | 赴任される方 | 内見、契約、その後の登録手続き |
| 交付後の外国人登録証 | 赴任される方 | 確定日付、公共料金、インターネット、ほとんどの契約 |
| 韓国法人の在職証明書 | 会社 | 貸主への疎明、必要に応じ会社保証 |
| 会社名義で借りる場合の法人書類 | 会社 | 会社名義での契約、および法上の中小企業該当性 |
| 保証金と承認された送金経路 | 会社または赴任される方 | 契約日 — 保証金と契約締結は同じ日に揃える必要があります |
| 仮住まいの予約 | いずれか | 入国と入居の間の空白 |
求められる内容は貸主・建物・地域によって異なります。契約の席ではなく内見の前に、当該貸主が何を求めるかを確認してご案内します。
ご注意いただきたい点
駐在員の住居の問題は、その多くが物件そのものの問題ではありません。保証金と日程の問題です。
出入国側の登録を後回しにする
外国人登録と滞在地変更申告が住民登録と転入届に代わるため、これを遅らせると借主の保護が始まる時点そのものが遅れます。年収を超えることもある保証金が掛かっている問題です。
担保設定を確認せずに契約する
その住宅に既に設定されている権利が、借主が実際に回収できる範囲を左右します。契約の後ではなく前に確認すべき事項です。
更新は自動で無条件だと考える
おおむね自動ですが規則があります。貸主が終了の6か月前から2か月前までに更新拒絶を通知せず、借主も2か月前までに通知しない場合、同一条件で2年更新されます。賃料・保証金の増額は契約または直近の増額から1年以内は請求できず、20分の1を超えることもできません。
保証金を受け取る前に出国する
賃貸借が終了したのに保証金が返還されない場合、借主は賃借権登記命令を申し立てることができます。賃借権登記を終えれば、その後に占有を失っても、すでに取得した対抗力と優先弁済権を失いません。赴任終了の時点でまさに必要となる規定です。
住居サポート — よくあるご質問
借主を会社名義にできますか。
可能で、会社が保証金を負担される場合は実際にそうされる例が多くあります。ただし限界があります。住宅賃貸借保護法が法人の借主に対抗力を認めるのは、中小企業基本法上の中小企業に該当する法人が所属職員の住居用に賃借した場合であり、保護はその法人が選定した職員が住宅の引渡しを受け住民登録を終えた翌日から生じます。どちらの構成が有利かを、契約書の作成前に検討してご案内します。
外国人借主の保証金はどのように守られますか。
二つの組み合わせです。住宅の引渡しを受け住所登録を終えると翌日から対抗力が生じ、所有者が変わっても賃借権を主張できます。さらに契約書に確定日付を受けておくと、競売時に換価代金から後順位権利者に優先して保証金の弁済を受ける権利が生じます。外国人は住民登録を行わないため、外国人登録と滞在地変更申告が住所登録の役割を果たします。
入国前に住まいを決めておく必要がありますか。
必ずしも必要ではなく、むしろ事前に確定させない方がよい場合が多くあります。多くの貸主や公共料金・通信の手続きが外国人登録証を前提としますが、その証明は入国後にしか生じないためです。多くのご家庭は入国後に内見し、その間はサービスアパートメントを利用されます。空白が短く見通せるよう、仮住まいの期間も併せて設計します。
あわせてご覧ください
本ページの法令の引用は、国家法令情報センター（law.go.kr）の住宅賃貸借保護法・出入国管理法の現行条文と照合して作成しています。地域・建物・時期により変動するため、相場や保証金の水準は本ページに記載しません。価格はサイト上に公開しておらず、ご相談後に個別のお見積りとしてご案内します。
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